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Tips Inmobiliarios

Cuando usted se prepare a hacer una oferta sobre una casa, usted ya sabe el monto que el vendedor pide. Pero, ¿Cuál será el precio que usted va a ofrecer y como lo calcula?

La determinación del precio de oferta es hecha en tres pasos.

Primero, revise el precio de venta de propiedades similares para obtener un rango de precios. Después analice datos adicionales, así como la condición de la casa, mejorías hechas a la propiedad, condiciones del mercado actual, y las circunstancias del vendedor. Esto lo ayudara a decidirse en un precio que usted piense que es justo para pagar sobre la casa. Finalmente, dependiendo en su estilo de negociación, usted podría ajustar su precio “justo” y cambiarlo en el momento de hacer su oferta.

Ventas comparables

El primer paso para determinar el precio que usted esta dispuesto a ofrecer es buscar las ventas más recientes de casas similares. Estas son llamadas “ventas comparables.” Ventas comparables son ventas de casas que se comparan a la que usted busca comprar. Específicamente, usted debe comparar precios de casas que son similares en extensión de terreno, número de baños,  habitaciones, estacionamientos y tipo de construcción.

Si la casa en la cual usted esta interesado es parte de una mismo conjunto , entonces lo más probable es que encuentre un modelo exacto a la suya con la cual usted pueda comparar.

Existen tres fuentes mayores de información acerca de las ventas comparables, todas las cuales pueden ser acezadas a través de un agente de bienes raíces. Es un poco más difícil poder acceder esta información al público en general y en algunos casos imposibles. Dos de las fuentes más obvias de información son el expediente público y el servicio de listados múltiples.

Ventas comparables en el expediente público 

La fuente más accesible de información sobre ventas comparables es el registro público. Cuando alguien compra una casa la propiedad es traspasada del vendedor hacia el comprador. Este traspaso es grabado en la oficina de registro. Esto combina datos de venta con información ya conocida acerca de la propiedad de manera que haga posible el cálculo de impuestos de propiedad.

Suponiendo que no haya habido modificaciones a la propiedad, la información disponible del registro público es usualmente correcta en lo que al precio de venta se refiere, extensión de propiedad y número de cuartos. Esto lo hace fácil el usar el registro público como fuente de información de ventas comparables.

Acceder a los datos es otro problema, o por lo menos al público en general. Agentes de bienes raíces generalmente pueden acceder esta información a través de compañías aseguradoras. 

Ventas comparables – transacciones pendientes

La información más valiosa seria la más reciente, por supuesto. Una venta hecha la semana pasada tiene mas valor para ayudarle hacer su decisión que una hecha hace seis meses. El problema es que no existe expediente público sobre esto hasta que la transacción es completada. La información no es disponible en el expediente público porque un traspaso no ha sido grabado.

La información tampoco es disponible en el servicio de listado múltiple. Una vez la propiedad ha sido vendida, se convierte en una “venta pendiente” y toda la información sobre el precio de venta es removida del listado. Precios no son listados hasta que se convierte en una “venta cerrada.” Esto protege al vendedor en caso que la transacción no se complete y la propiedad sea devuelta al mercado. Una ventaja injusta seria obtenida por compradores futuros si ellos supieran el precio al que el vendedor de la casa estaría dispuesto a aceptar anteriormente.

Sin embargo, si un agente de bienes raíces tiene una razón para conocer el precio, ellos pueden obtenerlo por medio de cortesía profesional. También algunas oficinas de registros estatales mantienen información sobre las transacciones en su oficina.

Conclusión

Recaudación y análisis de información de ventas comparables ayudan a establecer el rango de precios que usted debe considerar cuando usted hace una oferta para comprar una casa. Mas peso debe ser otorgado a las ventas más recientes, pero aun así, usted necesita hacer un poco mas de análisis antes de decidir en un precio que va a ofrecer. Esto es porque usted también necesita considerar la condición de la propiedad, mejorías, mercado actual y las razones de venta del propietario actual.